中國市場報告

把握澳門市場機遇
2016年2月1日

記得在幾年前,有一家新品牌邀請我到澳門考察當地珠寶市場及尋找合適舖位,當年我考察了三天,亦聯絡了幾間當地的地產代理,但可惜空手而回。因幾間地產代理的回覆,都是說我們計劃開店的街道及地段,根本沒有空置舖位,也無即將租約期滿的商店,就算有,也續約了,正所謂「一舖難求」。直至去年9月,舊事重提,但如今澳門的經濟,自2010年起計是五年來最差的一年,奢侈品銷情大幅下跌,因此當我收到邀請再到澳門考察時,本來亦沒有太大期望。但是今次由一位小型地產代理公司介紹,帶我走訪了一些我從沒到過的澳門街道,結果令我喜出望外,還對珠寶市場有另一看法。香港的限奶令及打擊走水貨活動,也會對澳門珠寶業發展帶來新機會。因此,以下分享我最近三、四個月在澳門市場考察時的情況。

文:劉德智

澳門是一個人口不足六十五萬的城市,主要收入來自博彩業及旅遊業,而隨着內地反貪腐措施持續,加上打擊公費旅遊,影響了澳門博彩及零售業。而澳門的主要珠寶市場如下:

位於五星級酒店及賭場內,一線國際珠寶品牌及頂尖奢侈品名牌雲集,當中亦有不少香港著名珠寶品牌進駐,主要銷售對象是賭場大豪客。雖近年賭場客減少,由於賭場仍有賭客前往購物,商場管理良好,酒店亦有推廣吸引旅客,至今生意雖大不如前,但未致太差。

從一家老牌賭場往主要旅遊景點,包括玫瑰堂、仁慈堂及大三巴牌坊等,就是著名的新馬路(亞美打利庇盧大馬路)。全盛時期,這條街道每二十步之內,必有一間珠寶店。從前有澳門當地的老字號,近十多年,香港品牌及部份內地品牌紛紛來到這裡開店,而實力雄厚的大品牌,更加會開設旗艦店。可惜澳門近期奢侈品銷情下跌,與香港情況很相似,主要因內地大豪客減少來澳門。雖這裡是往名勝必經之路,每天來觀光的遊客亦不少,但觀光遊客的消費能力遠比不上賭場的豪客,而這邊的租金好比香港尖沙咀彌敦道一帶,還有工資也接近香港,營運成本相當之高,如非「實力派」 品牌,其實很難維持。這大半年已開始進行「淘汰賽」,但筆者見到已離場的店舖是有的,但不算太嚴重,而通往大三巴的街道,三、四個月前,本來亦有數個空置舖位,但近月也成功租出。原因是澳門業主與香港業主不一樣,香港銅鑼灣及尖沙咀有些舖位,業主寧願空置超過一年多,也不願意割價出租。但澳門業主待舖位空置一個月,已願意減租10%至20%,不足三個月甚至減至60%,筆者親自洽談過的一間700多平方尺舖位,由叫價60多萬減至30多萬,另一間400多平方尺,由40多萬減至18萬租出。因此很多舖位最終也能成功租出,十分適合一些新品牌落地,除了珠寶,化妝品及護膚品牌也容易開始試業。

另外有一類型的珠寶店,是澳門的特色,除了在澳門,相信很難在別的城市找得到。就是開設於賭場週邊街道的珠寶店,店內有典當、刷卡服務、智能電話回收服務。目的是方便賭客套取現金,店中出售的有全新的珠寶鐘錶,也有二手的。而所提到刷卡服務是指為內地客人刷卡換現金,但是屬於違法,從2014年開始已經受澳門政府監管。

最後值得一提,就是位於澳門關閘附近的祐漢新村第一街,短短的一條舊街道,平平無奇,沒有旅遊景點,沒有華麗的大型五星級酒店及商場,也無品牌開設商店,但竟然有六、七間不同寶號的珠寶店,店面形象及珠寶款式十分傳統,而這些珠寶店雖然不是什麼大品牌,但在澳門也有四、五間分店,有些是澳門人投資,也有是香港人投資。筆者在不同時段參觀這些珠寶店時,也有客人在選購珠寶,而再深入了解時,發現有少部分客人是當地老街坊,大部分客人是來自關閘。關閘是旅客往返澳門及珠海的主要通道之一,連接拱北口岸,交通方便,關閘廣場更有17條巴士線通往澳門各地。而很多澳門人是來自廣東省,到了傍晚,他們會回到內地居住。關閘對開的街道,藥房多不勝數,自從香港實行限奶令及打擊水貨客後,廣東省的居民對「港貨」需求增加。而澳門出售的奶粉及其他日用品是以「香港版」為主,當地也無限奶令,因此這邊比以前更興旺,連帶旁邊的街道也增加不少人流,珠寶市場也能受惠。雖然這些珠寶店出售的不是數十萬元以上高價珠寶,但足金、翡翠、彩寳及群鑲碎鑽款仍有市場。租金方面,以一間約600平方尺舖位,租金約30,000至50,000元仍然算是合理,加上四、五位銷售員薪金及其他雜費開支,每月13萬至15萬的營運成本也可接受。當然,無論各行業的零售店,對於一些有零售業經驗的投資者來說,資金充足的話,多開幾間分店更能分擔營運成本及方便管理。

澳門是一個細小及人口不多的城市,但筆者看來這裡的珠寶零售市場比香港及內地穩健,除了可容納國際珠寶品牌、香港珠寶品牌及澳門老字號之外,新品牌及獨立珠寶店也可在此發展,規模可從細做起。

本文出版正值農曆正月,藉此機會向各讀者拜年:
祝各位新年快樂、萬事如意、生意興隆、珠光寶氣!

以上內容謹代表筆者立場

 
每逢節日,澳門旅遊區均有不同的花燈及晚會活動吸引遊客
 
五星級酒店及賭場內的名店,仍有不少客戶光顧
 
 
澳門老字號珠寶店仍然保留傳統形象
 
澳門關閘附近的祐漢新村第一街

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